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ESPROPRI PER PUBBLICA UTILITA'
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Aree non edificabili
Nel caso di esproprio per pubblica utilità di arare NON edificabile l'indennità è determinata in base al valore agricolo (VAM) - NOTEVOLI MODIFICHE DOPO LA SENTENZA DELLA CORTE COSTITUZIONALE .....

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Come si determina l'indennità di esproprio?

L'art. 32 del Decreto Presidente della Repubblica 327/2001 stabilisce che "... l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data di emanazione del decreto di esproprio, valutando l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista, anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o di imposizione di una servitù."
Operazione preliminare è quindi quella di accertare "le caratteristiche del bene". La normativa prevede tre diverse fattispecie:
A)aree non edificabili per le quali "... l'indennizzo è determinato in base al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente, anche in relazione all'esercizio dell'azienda agricola, senza valutare la possibile o effettiva utilizzazione diversa da quella agricola" (art. 40 comma 1 del Dpr 327/2001).
Il valore medio agricolo  (V.A.M.)è stabilito dalla commissione provinciale Espropri, che emette annualmente apposite tabelle con prezzi diversificati in base alla regione agraria di appartenenza e alla coltura effettivamente praticata sul fondo.
In caso di accordo di cessione, detta indennità viene aumentata del 50% o triplicata se il proprietario è coltivatore diretto e conduce in proprio il fondo (articolo 45 commi c - d).
Nel caso in cui il fondo sia condotto da soggetto diverso dal proprietario, che sia coltivatore diretto e coltivi il fondo da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità, allo stesso spetta un'indennità pari al V.A.M. come sopra individuato, senza maggiorazioni. (articolo 42 )
B)aree edificabiliper le quali "L'indennità è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l'espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta del 25 per cento. Nei casi in cui è stato concluso l'accordo di cessione, o quando esso non è stato concluso per fatto non imputabile all'espropriato ovvero perché a questi è stata offerta un'indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva, l'indennità è aumentata del 10 per cento”. (articolo 37 commi 1 e 2 del Decreto Presidente della Repubblica 327/2001)".
C)aree legittimante edificate. In tal caso "... per l'espropriazione di una costruzione legittimamente edificata , l'indennità è determinata nella misura pari al valore venale".(articolo 38)
Qualora la costruzione o parte di essa sia stata realizzata in assenza della concessione edilizia o dell'autorizzazione paesistica, ovvero in difformità, l'indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime in base all'articolo 37, ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente.
E' quindi necessario, prima delle operazioni peritali, stabilire l'esistenza o meno del requisito di edificabilità.
Lo stesso Decreto Presidente della Repubblica 327/2001, all'articolo 37, comma 3, al fine di stabilire se un'area sia o meno da considerare edificabile, recita : "... si considerano le possibilità legali ed effettive di edificazione esistenti al momento dell'emanazione del decreto di esproprio o dell'accordo di cessione. In ogni caso si esclude il rilievo di costruzioni realizzate abusivamente".
E ancora, al comma 4, "... non sussistono le possibilità legali di edificazione quando l'area è sottoposta a ad un vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio... ovvero in base a un qualsiasi altro piano o provvedimento che abbia escluso il rilascio di atti, comunque denominati, abilitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata".
Criteri e requisiti per valutare l'edificabilità di fatto di un'area devono essere definiti da regolamento da emanarsi con decreto a cura del Ministro delle infrastrutture e trasporti (comma 5), in pendenza del quale (comma 6)... si verifica se sussistano le possibilità effettive di edificazione, valutando le caratteristiche oggettive dell'area.
In definitiva, fino all'emanazione del suddetto regolamento, è prassi ormai consolidata considerare edificabili di fatto terreni che abbiano caratteristiche fisiche adatte allo scopo e che siano contigui a zone gia edificate o urbanizzate o in corso di edificazione, collegati alla rete stradale locale e allacciati, o facilmente allacciabili, alle principali reti di distribuzione dei servizi pubblici.
Una volta stabilitane la natura edificabile, per l'accertamento del cosiddetto "valore venale" o valore di mercato del terreno si procederà mediante la normale tecnica estimativa, adottando il metodo più opportuno in base ai dati disponibili.

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